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林權評估
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林權評估

  

目的
    1、以林地資源自身資產價值核算為評估目的。
    2、以林地資產出讓、產權交易為評估目的。
    3、以林地資產經營活動為評估目的。林地使用權的租賃經營、拍賣、折價入股以及與外商合資、合作設立合資、合作企業等多種新林業經營方式,為維護經營者與所有者、股東等各自的利益,必須經過資產評估。
    4、以融資業務為評估目的。當林地作為不動產用以進行抵押,以確保銀行貸款的安全時,要進行資產評估。
    5、以資產保全或資產補償為評估目的。林地作為土地的一部分,是不可再生資源,其所有者和使用者為維護自身的利益,或以遞延資產攤銷形式,或以特定資產的期間費用形式,對資產的消耗使用獲得補償而進行的評估。
    6、以法律事務與谘詢事務為評估目的。隨著改革開放,人們的產權意識不斷加強,林地產權糾紛付請法律的會越來越多,由於侵權行為引起的索賠訴訟也需要資產評估來解決。

方法
    在國家國有資產管理局和林業部聯合頒布的《森林資源資產評估技術規範(試行)》中,規定林地價格評估的基本方法包括:現行市價法、林地期望價法、年金資本化法和林地費用價法。
    由於我國林地資產的所有權歸國家、集體所有,因而林地的經營者一般隻有其經營權。故買賣實例很少,並且我國各地經濟發展極不均衡,各地相差較大,係數也很難測算。因此,此法不太適合我國國情。
    它是按複利計算將無窮多個輪伐期的收入和支出全部折現值累加求和得到。由於此法是以資產的潛在收益為基礎的,利用林地未來期間的收益來估計林地的價值,並且在估計林地的收益時主要考慮的是林木的收益而未計算其他林產品的價值,因此主要用於同齡林林地資產的評估。
    公式中有很多地方是估計得出的,存在很多人為因素。例如,林地的主伐純收入和間伐純收入均需要進行預測。它與木材質量、供求關係、國家政策等很多因素有關。另外,利率的確定也需要專業的測定。
    目前林地資產評估中的主要方法還是林地期望價法,它雖然也存在很多假設和估計,但由於以往交易比較多,數據容易獲得,故計算的結果說服力較強。應該注意的是,在確定林地資產的價值時,要以市場中需求與供給所確定的價格為基礎,綜合考慮能引起其價格變動的經濟、社會、行政等因素後,再確定合理的評估價格。
    年金資本化法:林地資產評估中的年金資本化法是以林地每年穩定的收益(地租)作為投資資本的收益,再按適當的投資收益率求出林地資產的價值的方法。
    其公式為:Bu =A/P
    年金資本化法應以平均地租為基礎,在確定平均地租時要用近幾年的平均值,剔除過高或過低的地租的影響,盡量減少通貨嘭脹的因素。
   
這種方法僅適用於林地的購入費用較明確,並且購入後進行一定程度的改良,但又尚未經營的林地。但林地購入後一般要進行經營,此法就很難反映林地的實際價值。